הערכת שווי זכויות במקרקעין – קוטג' בראשון לציון

הנדון:  קוטג' ברח' הרפסודה —- , ראשל"צ

 

אני נותנת חוות דעתי זו במקום עדות בבית המשפט ואני מצהירה בזה, כי ידוע לי היטב, שלעניין החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית-המשפט, דין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין בשבועה בבית המשפט.

להלן פרוט כישורי וניסיוני המקצועי:

1975 – בוגרת הפקולטה לארכיטקטורה במילאנו, איטליה, בעלת תואר "ד"ר" בארכיטקטורה ובינוי ערים.

1994 – בוגרת הטכניון בשמאות מקרקעין וניהול נכסים.

  • רשומה בפנקס האדריכלים מס' 19348 .
  • שמאית מקרקעין מוסמכת, רשיון מס' 855 .
  • החל משנת 1993 עוסקת בשמאות מקרקעין.
  • שמי כלול ברשימת המומחים של בית המשפט המחוזי בת"א והסביבה לנושא
  • שמאות מקרקעין, ליקויי בניה ואדריכלות.

ביקרתי בנכס בתאריך 25/8/2010, עיינתי במסמכים שהועמדו לרשותי ולהלן חוות דעתי.

 

  1. מטרת השומה

נתבקשתי ע"י גב' —– לחוות דעתי לעניין אומדן שווי שוק של זכויות במקרקעין בנכס נשוא השומה שבנדון ממוכר מרצון לקונה מרצון ללא כל חוב , שיעבוד או משכנתא למטרת פירוק שיתוף.

 

  1. זיהוי הנכס

2.1  גוש          : 6826

           חלקה      : 29

 

2.2 קוטג' דו- משפחתי בשטח כ- 182 מ"ר ברוטו. קיים הסכם שיתוף בין שתי

יחידות הדיור על המגרש. שטח החלקה כולה: 500 מ"ר.

הנכס נשוא השומה מהווה יחידת דיור דרומית.

   

    2.3 כתובת הנכס: רח' הרפסודה —–, ראשל"צ

         

  1. הזכויות במקרקעין

3.1 עפ"י נסח טאבו (צפייה באינטרנט) מתאריך 26/8/2010 שטר מכר מס' 0113190004

מתאריך 18/4/1993 מהות פעולה מכר, הבעלים הם:

 

————————————- – 1/4

————————————-  – 1/4

 

עפ"י שטר מכר 0113190002 מאותו תאריך, הבעלים ביחידה הצפונית הם:

 

————– – ת.ז. 030147367 – 1/4

—————– ת.ז. 064702046 – 1/4

 

3.2 עפ"י שטר מס' 0113190007 מתאריך 18/4/1993 קיימת משכנתא מדרגה ראשונה

על בעלות ——- לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ על סך 38,000 ₪.

 

3.3 עפ"י שטר מס' 0113190005 מתאריך 18/4/1993 קיים הסכם שיתוף על הנכס

בשלמות מתאריך 9.2.93.

 

3.4 עפ"י שטר מכר מס' 0022080001 מתאריך 15/1/2007 קיים צו עיקול בתיק מס'

053649877-51-1 מיום 27.12.06 מטעם בית הדין הרבני האזורי בתל אביב על

הבעלות של ——–.

 

3.5 פירוט בהרחבה ראה במסמכים המצוינים לעיל.

 

3.6 הנכס מוערך ממוכר מרצון לקונה מרצון, כריק ופנוי, ללא כל חוב, שיעבוד או משכנתא

      ובבעלות מלאה.

 

  1. מהות הנכס ותאור הסביבה

4.1 הנכס נשוא שומה זו מהווה קוטג' דו משפחתי בן 2 קומות + קומת מרתף ומרפסת גג,

      בשטח כ- 182 מ"ר ברוטו (עפ"י תכנית הגשה). גיל המבנה כ- 18 שנים.

בחלקה 2 יחידות דיור. כיווני הדירה נשואת שומה  זו: דרום/מזרח/מערב.

הנכס נשוא השומה בנוי בבניה קונבנציונאלית בבלוקים ובטון מזוין. גימור הקירות

החיצוניים הוא טיח זרוק. הגג הוא גג רעפים.

4.2 רחוב הרפסודה  מצוי בחלק המערבי  של העיר ראשון לציון, בקרבת בית אבות

אחוזת הראשונים, בתי ספר ומרכז מסחרי קטן. רחוב הרפסודה מהווה חלק משכונת נווה ים, שכונה נאה בת כ- 20 שנה, שנבנתה עם רחובות הולנדיים מרוצפי אבנים משתלבות אקרשטיין ומתאפיינת בבנייה צמודת קרקע בסטנדרט טוב.

שכונת נווה ים תחומה בין רחוב משה דיין בדרום, אזור תעשייה מערב ראשל"צ במערב ושכונת נווה אליהו במזרח.

רחוב הרפסודה הנו צר וחד סטרי והגישה אליו הנה מרחוב הדייגים מצפון. רחוב הדייגים תחום בין רחוב הנחשול במזרח ובצפון ורחוב אבני חושן במערב. מדרום לו נמצא רחוב מבצע משה.

4.3 בסביבה פיתוח מלא , הכולל חשמל, מים, טלפון וכו'.

4.4 הסביבה מאופיינת בבניה צמודת קרקע, נחשבת לסביבה טובה ובעלת חתך

      סוציו-אקונומי טוב.

  1. תיאור הנכס

5.1 בנכס נשוא השומה ישנם 4 מפלסים :

5.1.1 קומת מרתף ובה מקלט זעיר, פינת מחסן קטנה וחלל גדול המשמש כגלריה

בשטח כ- 39 מ"ר עפ"י תכנית ההגשה.

5.1.2 קומת קרקע ובה חדר מגורים, מטבח פתוח, פינת אוכל, יחידת שירותים וחדר

משק בשטח כ- 69 מ"ר עפ"י תכנית ההגשה.

5.1.3 קומה א' ובה 4 חדרי שינה, כאשר הקטן שבהם, הפונה לדרום ונמצא מול חדר

המדרגות, משמש כחדר עבודה.

לחדר שינה הורים, הממוקם בדרום מערב, צמודים חדר ארונות קטן, חדר

אמבטיה ומרפסת קטנה.

עוד חדר אמבטיה ממוקם בין שלושת חדרי השינה הנוספים. שטח הקומה

כ- 70 מ"ר עפ"י תכנית ההגשה.

5.1.4 קומת גג ובה מרפסת גג מרוצפת בשטח כ- 32 מ"ר.

חדר המדרגות מהווה חלל עובר לכל גובהו. מעקה המדרגות הדקורטיבי עשוי ברזל.

5.2 רמת גימור בינונית ומתאימה לשנה שבה נבנה הבית. לדברי גב' בכר לא נעשו

עבודות חידוש או שיפוץ בשנים האחרונות ואכן מראה הבית מאשר זאת.

מצב תחזוקה סביר מינוס. ישנם מוקדי רטיבות, קילופי טיח וסדקים שיפורטו בהמשך.

5.3 הריצוף בקומת הקרקע ובמדרגות פלחי שיש 30 X 60. במרתף הריצוף הוא טראצו

30 X 30. גם בקומה א' ובמרפסת הגג הריצוף הוא טראצו 30 X 30.

5.4 במטבח ישנו ארון מטבח רגיל מצופה פורמייקה באורך כ- 5 מ' עם שיש. בין הארונות

אריחי קרמיקה. בדלתות ומגירות הארונות נצפו קילופי פורמייקה.

5.6  קירות הסלון וחדרי השינה  מטויחים וצבועים בלבן.

5.7 קירות האמבטיה וחדר השירותים מצופים קרמיקה 20 X 25 עד גובה 2.05 מ'.

גם הריצוף קרמיקה 25 X 20. בחדר האמבטיה הורים הריצוף הוא גרניט פורצלן

33 X 40  וגם החיפוי כנ"ל.

בשני חדרי אמבטיה אלה ישנם אמבט, כיור עם משטח וארון ואסלה.

5.8 בקומת המרתף ישנו מזגן אחד, בקומת הקרקע שני מזגנים מפוצלים ובקומה א'

ישנה מערכת מיזוג אוויר מיני מרכזית.

5.9 שיפורים מיוחדים:אין . 

5.10 ליקויים:

5.10.1 רטיבות – בנכס נשוא השומה נצפו קילופי טיח רבים, הנובעים מהתנפחות

לאחר אירוע רטיבות. לדברי הגב' בכר, בחורף 2007 הייתה הצפה בסלון כתוצאה ממים שחדרו דרך הגג. קילופי הטיח הרבים נצפו בחדר המדרגות לכל גבהו, בקירות ומעקות הגג , בחדר שינה הורים ובחדרי האמבטיה בקומה א'(ראה תמונות מצ"ב).

סדקים – סדקים נימיים באורכים שונים נצפו בחדר שינה הורים, בחדר אמבטיה בקומה א' ובקיר החיצוני הדרומי.

בחדר שינה הורים ישנן ארוניות לילה בצדי המיטה הבנויות בתוך נישות בתהליך התפרקות (ראה תמונות מצ"ב).

מרפסת גג – במרפסת הגג אין גימור למעקות. המעקה בנוי בלוקים מטויחים ללא אדן שיש או כל חומר אחר.

ארגזי הרוח – העץ נראה יבש וזקוק לטיפול וצבע.

החצר –  מחולקת לשני אזורים: חצר קדמית קטנה וחצר אחורית גדולה ובסה"כ

שטחה כ- 180 מ"ר.

בחצר האחורית ישנו משטח גרנוליט וגם שביל הגישה לבית עשוי גרנוליט ומצבם תקין. בחזית הבית אמורה להיות חניה כפולה עפ"י תכנית ההגשה. לא נצפו מכוניות חונות שם בעת ביקורי בנכס.

לדברי —— ישנה "מכת" טרמיטים, נמלים המטפסות עד קומה א' וקודחות חורים בריצוף.

בחצר הקדמית ישנם מספר עצים וצמחים והאחזקה סבירה. החצר האחורית עזובה לחלוטין, אין דשא או שתילים אחרים. נצפו עצים נבולים ויבשים.

דלתות וחלונות – בסלון ישנה דלת הזזה המהווה יציאה לחצר ועשויה אלומיניום ברוחב כ- 2.70 מ'. מספר רפפות בתריס שבורות והדלת עצמה "תקועה" ומצריכה תיקון או החלפה.

 

  1. המצב התכנוני

6.1 לפי בקשתה של —— לא נבדק תיק הבניין.

6.2 עפ"י תכנית בניין עיר 1/2/2/ב/1 האזור בו ממוקם הנכס נשוא השומה מוגדר כאזור

מגורים ב'.

מס' קומות: 2.

גובה בניין: 9.50 מ'.

אחוזי בנייה: 58% בשתי קומות.

קוי בניין: לחזית א'- 5 מ'

לצד       – 3 מ'

לאחור    – 3 מ'

תכניות בניין עיר רלוונטיות נוספות לחלקה:

  • 1/1/ו/5 – שהתאשרה למתן תוקף בתאריך 29/9/2005 , י.פ. מאפשרת ניצול החלל שנוצר מתחת לגג הרעפים למגורים, בנוסף לאחוזי הבניה לחלקה.
  • 1/1/26/1 – שהתאשרה למתן תוקף בתאריך 8/2/2010, י.פ. 6061 קובעת הוראות לשימוש במרתפים לבעלי מקצועות חופשיים באזורי מגורים א' וב'.
  • מק/21/1/1 – שהתאשרה למתן תוקף בתאריך 21/2/1997 קובעת הוראות

לבניית בריכות שחיה.       

 

  1. עקרונות השומה

בבואי לחוות דעתי לעניין שווי שוק של זכויות הבעלות בנכס נשוא השומה, הבאתי בחשבון בין השאר את העקרונות והשיקולים הבאים:

7.1 מיקום הנכס ואופי הסביבה.

7.2  מחירי מקרקעין דומים בסביבה הקרובה.

7.3 המצב השורר בשוק המקרקעין.

7.4 בחוות דעתי זו, השתמשתי לצורך שווי השוק של זכויות הבעלות בגישת ההשוואה:

7.4.1 ברח' הדייגים 99 קוטג' דו משפחתי בעל 10 חדרים מוצע למכירה

ב- 2,650,000 ₪.

7.4.2 ברח' הצדף 17 בנווה ים קוטג' דו משפחתי בעל 6 חדרים ויחידת דיור נפרדת

מוצע למכירה ב- 2,800,000 ₪ .

7.4.3 ברח' הרפסודה 22 קוטג' דו משפחתי בעל 7 חדרים, 300 מ"ר בנוי, גינה

בשטח 150 מ"ר, מוצע למכירה ב- 2,700,000 ₪ .

7.4.4 עפ"י הנתונים של מס שבח המוצגים באתר הממשלה בוצעו המכירות הבאות

בשנה החולפת בגוש 6826:

  1. קוטג' דו משפחתי בחלקה מס' 34 (הרפסודה 17 או 19, ממול לנכס נשוא

השומה) נמכר בתאריך 7/12/2009 ב- 2,400,000 ₪ .

  1. קוטג' דו משפחתי בחלקה מס' 44 (הרפסודה 36 או 38) נמכר בתאריך

7/7/2009 ב- 2,450,000 ₪ .

  1. קוטג' דו משפחתי בחלקה מס' 52 (הרפסודה 22 או 24) נמכר בתאריך

10/5/2010 ב- 2,375,000 ₪ .

  1. קוטג' דו-משפחתי בחלקה מס' 87 (נווה ים) נמכר בתאריך 1/10/2009

ב- 2,300,000 ₪ .

7.5 הנכס מוערך ממוכר מרצון לקונה מרצון, חופשי מכל חוב, שעבוד או משכנתא ובבעלות

      מלאה.

7.6 לא הובא בחשבון מס שבח מקרקעין אשר יחול בעת מכירת הנכס- אם יחול.

7.7 לא הובא בחשבון היטל השבחה שיחול בעת מכירת הנכס- אם יחול.

7.8 ההערכה נכונה למועד כתיבתה.

7.9 ההערכה נקובה בשקלים חדשים.

7.10 הבאתי בחשבון את שטח הבית, שטח החצר, גיל הבניה, סטנדרט הבניה ומצבו

      התחזוקתי.

7.11 הבאתי בחשבון את ליקויי הרטיבות, הסדקים, מצב החצר, התחזוקה הירודה ורמת

הגימור התואמת את תחילת שנות ה- 90.

 

  1. הערכה

 

8.1 בהתבסס על העקרונות והשיקולים דלעיל, הגעתי לכלל דעה כי שווי שוק של זכויות

 

          הבעלות בנכס נשוא השומה, בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון, ובהנחה שהנכס

נמצא זמן סביר בשוק, כשהוא חופשי מכל חוב שעבוד או משכנתא הנו: 2,150,000

במלים:שני מיליון מאה וחמישים  אלף שקלים חדשים.

 

8.2 הנני מצהירה בזאת כי אין לי עניין פרטי או חלק בנכס הנדון וכי הערכה זו נעשתה על

      פי מיטב ידיעותיי, הבנתי המקצועית וניסיוני.

 

8.3 שומה זו הוכנה עבור מזמינה ולמטרתה בלבד. אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי

ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת. השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא

אשר אינו המזמין ועורך השומה לא יהא אחראי להסתמכות כלשהי כאמור.

 

 

 

 

 

ועל זאת באתי  על    החתום

                         ארכ.    אנדה        פריאלניק

שמאית מקרקעין ואדריכלית

 

 

 

לוט: נסח טאבו

מפת הסביבה

תכנית הנכס

תמונות הנכס

שומת מקרקעין לנכס מגורים

קוטג' דו משפחתי ברחוב הרפסודה 20, ראשל"צ

גוש 6826, חלקה 29

 

אולי יעניין אתכם גם: