הערכת שווי דירה – למה חייב איש מקצוע?

תוכן עניינים

הערכת שווי דירה

הערכת שווי דירה היא גורם חשוב בעסקת נדל"ן במטרה לדעת מהו המחיר אותו המוכר יכול לקבל. הידע בדבר שווי הדירה חשוב לשני הצדדים, וזאת בין אם אתם קונים בית באמצעות משכנתא, מממנים משכנתא מחדש או מוכרים את ביתכם. בכל אחת מהפעולות האלו, הערכת שווי דירה היא מרכיב מרכזי בעסקה. אם אתה קונים או מוכרים דירה, עליכם להבין כיצד עובד תהליך ההערכה וכיצד שמאי קובע מהו שווי הבית. אז נכון, הערכה זו איננה דבר פשוט, וזאת כיוון שמדובר במבנה מורכב מאוד. כך למשל, חלקיו השונים עשויים להתבסס על מגוון חומרים בעלות שונה, מצב שונה ועוד. ישנם מגוון גורמים החשובים בנושא שכדאי לכם להכיר ולדעת, ובכתבה זו אנו נביא אותה בפניכם במטרה לספק לכם את הידע הנדרש.

 

מהי הערכת שווי דירה?

כשאנו מחליטים למכור דירה או בית אנו רוצים לקבל עבור הנכס את המחיר הטוב ביותר. לכן, עלינו לבצע הערכה של שווי הנכס. יש הרבה מאוד נתונים שצריך לקחת בחשבון כמו נכסים דומים באזור הקרוב לנכס, וגם חשוב לזכור שכל נכס שונה מאחר. הסיבה היא שלכל נכס יש את היתרונות והחסרונות המשפיעים על ערכו, וגורמים כמו שיפוץ הנכס גם תופסים חשיבות ומשפיעים על ערך הדירה. במטרה להציע מחיר ריאלי המכיל את כל המרכיבים הקיימים, מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין שמבצע את הערכת שווי הדירה באופן מדוייק.

הערכת שווי דירה היא חוות דעת מקצועית ואובייקטיבית לגבי ערך הבית. הערכות שמאות משמשות כמעט תמיד בעסקאות רכישה ומכירה ובדרך כלל בעסקאות מימון מחודש. בעסקת רכישה ומכירה, נעשה שימוש בהערכת שווי במטרה לקבוע אם המחיר המצוין בחוזה הבית מתאים, וזאת בהתחשב במצב הבית, מיקומו ותכונותיו. בעסקת מימון מחודש, הערכה מבטיחה למלווה שהוא לא מוסר ללווה יותר כסף ממה שהבית שווה, וזו אחת הסיבות לכך שחשוב מאוד שתהיה הערכת שווי במידה ואתם רוכשים דירה. בהמשך הכתבה, נסביר לכם את חשיבות הנושא מנקודת מבט נוספת ואת החשיבות של סיוע באיש מקצוע שהוא אדריכל ותיק ומנוסה.

 

הערכת שווי נכס נדל"ן למכירה

נניח שאתם בדרך לפגישה במשרד אדריכלות. אתם עומדים ברמזור עם הרכב, ומהרכב הסמוך אליכם מישהו מבצע פנטומימה ואומר לכם: "פתח ת'חלון, אחי. החלון! פתח, פתח". אתם פותחים את החלון ושומעים את ההמשך הקלאסי :"מוכר את הרכב?". יפה. אז דירה היא לא רכב. היא דבר מורכב יותר.

אז לאחר ביצוע ההשוואה הזו, נאמר כי מכירת נכס נדל"ן היא אתגר לא קטן, בטח כשמדובר בהיבט קביעת המחיר, שהוא אחד מהגורמים החשובים ביותר בעסקה. בנושא זה, נדרשת התעמקות במכלול פרטים ושקלול היבטים שונים, ולכן ישנה חשיבות רבה לניסיון. מובן כי לא כדאי לכם לעשות לבדכם.

הערכת שווי דירה מספקת בסיס מספרי קונקרטי למחיר הנדרש בעסקה. המחיר אמור להיקבע ע"י גורם מקצועי שמתמחה בכך ויכול לנמק את קביעת הסכום המדובר. זהו גם בסיס למשא ומתן עם קונים פוטנציאליים. הערכת השווי תסייע להעריך את הרווח שיתקבל ממכירת הנכס, את רמת הקושי למכירתו, כמה זמן נדרש וכדומה. למעשה, הערכת השווי מהווה בסיס לקיום הערכה ריאלית. אם אתם נמצאים לקראת תהליך תכנון בית פרטי, עבודה עם אדריכל שהוא גם שמאי מקרקעין תספק לכם ערך מוסף והבנה מתקדמת גם בהיבט שווי הנכס. 

 

הערכת שווי דירה ברכישה

צידו השני של מטבע עסקאות הנדל"ן הוא רוכשי הנכס. כאשר אנו פונים לבנק בבקשת הלוואת משכנתא, אנו נדרשים להביא בפניו את הערכת שווי הדירה ומכאן עולה חשיבותו עבור הצד הרוכש. הסיבה לכך שהבנק דורש מהרוכש להביא נתונים קונקרטיים לגבי מחיר הדירה, וזאת בהתבסס על הערכת שמאי מקצועית. הסיבה לכך היא שהוא רוצה לוודא שבעלי הבתים אינם לוקחים הלוואות יתר לנכס מכיוון שהבית משמש כבטוחה למשכנתא. 

מעבר לדרישת הבנק בהקשר משכנתא, הרוכשים צריכים לדעת במדויק מהו שווי הנכס. הסיבה לכך ברורה, והיא נובעת מכך שהבדלים קטנים באחוזים בהערכת שווי דירה מתבטאים בסכומים העלולים להיות גבוהים. הערכת שווי מהווה בסיס לעסקה, והיא חשובה לשני הצדדים המעורבים בעסקה. 

 

הערכת שווי דירת יד שנייה

בדירות תמיד עשויים להיות ליקויים שונים, כולל בדירות חדשות. יחד עם זאת, באופן טבעי, מדובר לרוב בדירות ישנות. הערכת שווי דירת יד שנייה חייבת לקחת זאת בחשבון. חשוב לדעת כי דירות ישנות מתאפיינות בפרטים שונים לגבי בנייתן, שהם שונים למדי מהסטנדרט המקובל כיום. כמובן, הדברים הם גם עניין של טעם אישי. "תקרת רביץ" למשל, שהיא תקרה המיושמת במבנים המכוסים בגג עץ עם שכבת רעפים עליונה, בוודאי אינה תורמת הרבה לערך הנכס, ומצד שני, ישנם בתים ישנים עם תקרות גבוהות מהרגיל כיום וזהו דבר מיוחד, שרבים מחבבים. 

 

הערכת שווי דירה יד שנייה: היבט השיפוץ

במסגרת הערכת שווי דירת יד שנייה, עשויים להיכנס לתמונה שינויים שבוצעו במסגרת שיפוצים אשר לעיתים משדרגים משמעותית מראה של נכס ישן וזול יחסית. להלן מספר סוגי שיפוץ המעלים את ערך הנכס:

  • שיפוץ תשתיות וחידוש המבנה: צביעה ותיקוני הקירות החלפת וחידוש תשתיות, החלפת דלתות וחידוש משקופים.
  • שיפוץ המטבח וחדרי האמבטיה: כאן זה תחום די אפור, כיוון שזה נתון לטעמו האישי של הקונה.
  • תוספות בנייה או תוספות קבועות: שינויים בקירות, בניית חדרים נוספים, הוספת מרפסת, הוספת בריכה ועוד, כל אלו יעלו את ערך הנכס לאחר שהתקבלו כל ההיתרים והרישיונות.
  • שיפוץ המבנה החיצוני: שיפוץ מעליות, שדרוג המבואה של המבנה, חידוש הצד החיצוני באמצעות צביעה, איטום וחיפויים.

 

הערכת שווי דירה: מה נלקח בחשבון? 

בהערכת שווי דירה, נלקחים בחשבון ההיבטים הבאים:

  • פרטי הדירה: מתי נבנתה, גודל הדירה במ"ר, מספר חדרים, היחס בין גודל הדירה לבין מספר החדרים, מצב הנכס, זכויות בנייה בנכס (במידה ויש), השירותים של הבית, מספר חדרי השינה וחדרי האמבטיה ועוד.
  • פרטי או משותף: האם מדובר בבית פרטי או דירה בבית משותף? במידה ומדובר בבית פרטי, כמה קומות יש לו? האם יש מרתף? האם הוא חלק ממבנה של בית דו משפחתי? אם זו דירה בבית משותף, באיזו קומה מדובר? האם יש חניה? 
  • פרטי הסביבה: ישנם מגוון היבטים לגבי סביבת הנכס העשויים להשפיע על הרצון לרכוש אותו. כך למשל, היבטים אלו יכולים להיות פעילויות פנאי, ספורט, תחבורה, קרבה לפארקים לעומת קרבה למרכזי תעשייה, קרבה לתחבורה זמינה או מצד שני לתחבורה רועשת ומזהמת.  
  • היבטי חוק ורישום: הבדיקות לשם הערכת שווי הדירה עשויות לזהות ולקחת בחשבון גורמים כדוגמת חריגות בנייה, טעויות רישום בטאבו ועוד. לכל אלה עשויות להיות השלכות רבות, כולל בהיבט הכספי. 
  • עסקאות שבוצעו: שווי הערכת דירה מושפע מהמכירות האחרונות של נכסים דומים ומגמות השוק הנוכחיות.

נוסף לכל אלו, השמאי צריך לבצע בדיקה ויזואלית מלאה של פנים וחוץ הבית ולציין כל תנאי העשוי להשפיע על ערך הנכס כדוגמת תיקונים נדרשים.

 

הערכת שווי דירה: תועלות נוספות

שירותי שמאות מקצועיים, אליהם אתם פונים לשם הערכת שווי דירה, עשויים לסייע גם בהיבטים הבאים:

  • הערכת שווי דירה להשכרה: אם אתם מתלבטים בין השכרת נכס בבעלותכם לבין מכירתו, שמאי יוכל לסייע לגבי היבט השכירות. 
  • היבטי חוק: נדל"ן הוא עולם שמשלב מגוון תחומים. בהתאם לכך, שמאים מיומנים בין השאר בהיבטים החוקיים במסגרת רכישת ומכירת נכסים. 
  • היבטי מיסוי: מרכיב המיסוי מהווה חלק מעלות הדירה. 

 

הערכת שווי דירה בחינם – האם כדאי?

להלן מספר דרכים לביצוע הערכת שווי דירה עצמאית:

  • אינטרנט ואפליקציות: כך למשל, תוכלו למצוא ברחבי האינטרנט מחשבונים שונים להערכת שווי נכסים וניתן לבצע בעזרתם הערכת שווי דירה בחינם.
  • מידע על דירות למכירה: יכול לסייע לכם. למשל, אם מדובר בדירות באזור הדירה שאתם מעוניינים לרכוש, למכור או בדירות שדומות לה מאוד.
  • אתר הנדל"ן הממשלתי: זהו אתר המרכז מידע מתוך מאגרי מידע ממשלתיים שונים בנושאי נדל"ן. ניתן לחפש מידע זה בצורה ישירה ונוחה באמצעות מפה, לפי פרטי גוש/חלקה, שכונה וכתובת או בחיפוש חופשי.

 

כל האמצעים האלו זמינים בחינם ויכולים לספק עבורכם מידע שימושי וטוב, שיכול להוות עבורכם בסיס והערכה כללית ראשונית. יחד עם זאת, הערכת שווי דירה למטרות חשובות כדוגמת מכירה או רכישה, צריכה להיעשות ע"י שמאי מוסמך ומנוסה. חשוב מאוד לדעת את התוצאות המדויקות, המפורטות והעדכניות ביותר במטרה שתבצעו את העסקה ההוגנת ביותר עבורכם. זכרו כי מדובר בהשקעה קטנה מאוד מבחינה כספית ביחס לתועלת הרבה שלה. 

 

בדיקת הערכת שווי דירה – קומות ומעליות

כאשר עושים בדיקת הערכת שווי דירה בבניין, יש שני היבטים שצריך לקחת בחשבון והם הקומה שבה נמצאת הדירה והאם קיימת מעלית. להלן הכללים בנושא: 

  • ככל שהקומה גבוהה יותר, הדירה תהיה יקרה יותר: ההיגיון פשוט. ככל שהנכס יהיה גבוה יותר, משמע יותר נוף וקצת פחות זיהום אוויר ורעש. כמו כן, קומות נמוכות יותר נמצאות בסיכון גבוה יותר לפריצה.
  • מעלית – העלאת ערך הדירה: המעלית מספקת נוחות ובמקרה שמדובר בקומות גבוהות במיוחד, חוסכת זמן ומהווה אפילו הכרח. לכן, קיומה של מעלית מעלה את ערך הדירה. 

מבחינת החישוב, כל קומה עשויה להוסיף לערך הדירה אחוזים בודדים למחיר, ונוכחות מעלית תוסיף כ-10% לערך הדירה. 

 

הערכת שווי נכס: השפעת התחבורה

בביצוע הערכת שווי נכס נדל"ן, התחבורה הנמצאת בסביבה משמעותית מאוד. הסיבה לכך היא שלתחבורה יש השלכות רבות ומשמעותיות עבור הדיירים, ומשפיעה על איכות החיים שלהם. להיבט זה יש השפעות חיוביות ושליליות. כך למשל, השלכות חיוביות עשויות להתבטא בקלות התנועה עם הרכב למגוון מטרות (כולל פרנסה), ומצד שני, ייתכנו השפעות שליליות כדוגמת רעש, פקקי תנועה, מחסור במקומות חניה, זיהום אוויר ועוד.   

 

הערכת שווי דירה: נקודות נוספות שכדאי לדעת

בשורה התחתונה, יש נקודות רבות שמשפיעות על הערכת שווי נכס נדל"ן, וסביר שאינכם מודעים לכולן. כך למשל, ניקח לדוגמא מרפסת המשקיפה לבית עלמין, חזית בניין או עורף בניין, בנייה ירוקה, כיווני אוויר וכמובן היבט של  תכנון אדריכלי משפיע מאוד.

על פי "מועצת שמאי המקרקעין", בביצוע הערכת שווי של נכס מסוג דירה או בית פרטי, שמאי המקרקעין נדרש להציג שליטה מוחלטת בנושאים הבאים:

 

הערכת שווי דירה: חשיבות הסיוע המקצועי 

אז נכון, אפשר לעשות הערכת שווי דירה בחינם, אך כבר הסברנו מדוע זה לא מספיק. כדי להדגיש מהי חשיבות הסיוע המקצועי, הנה עוד נקודה למחשבה: שמאי מקרקעין המקצועי בתחום, ידע מהו ערכן ומשקלן של ההיבטים הרבים שציינו כאן בתוספת היבטים רבים נוספים. יש שני כיווני בסיס לחישוב: האם הפרמטר מעלה או מוריד את ערך הנכס? ובכמה אחוזים? מי שאיננו מקצוען בתחום, עשוי להעריך את הדברים באופן שגוי וכתוצאה מכך להשפיע על סכומי העסקה. 

שמאי מקרקעין מקצועי עושה זאת לפי מוסכמות עדכניות בתחום ובכך מעריך את הנכס בצורה ריאלית. לדוגמה, כאשר אין מעלית, הדיירים מוכרחים "לעשות כושר". אולי זה נראה לכם חיובי, אבל כמו שאמרנו, למקצוע שמאות מקרקעין יש חוקים ברורים משלו. במקרה הזה, כפי שהסברנו קודם לכן, היעדר מעלית דווקא יוריד את ערך הדירה. איש מקצוע הבקיא בכל ההיבטים ויודע לשלב את שני כיווני הבסיס לחישוב, יספק לכם מידע מדוייק לגבי הערך הריאלי ביותר של הדירה, וכפי שכבר אמרנו, הנושא חשוב מאוד, וזאת בין אם אתם רוכשים או בין אם אתם מוכרים דירה.

אולי יעניין אתכם גם: