הערכת שווי דירה – נקודות מפתח, שיקולים ותובנות

תוכן עניינים

הערכת שווי דירה

דירה איננה דבר פשוט מבחינת הערכת שווי. מדובר במבנה מורכב מאוד. חלקיו השונים עשויים להתבסס על מגוון חומרים, להיות במצב יותר חדש או פחות ויש למעשה עוד היבטים רבים אשר משמעותיים להערכה כזו. לא רק לגבי המבנה עצמו. אלה כמה נקודות, שחשוב וכדאי לדעת על כך: 

 

הערכת שווי נכס נדל"ן למכירה

נאמר שאתם בדרך לפגישה במשרד אדריכלות. תזרמו איתנו. אז אתם עומדים ברמזור עם הרכב ומהרכב שלידכם מישהו מבצע את הפנטומימה הידועה: "פתח ת'חלון, אחי. החלון! תפתח, תפתח". פותחים ת'חלון ושומעים את ההמשך הקלאסי :"מוכר ת'רכב?". אז דירות קצת יותר מסובך למכור. 

מכירת נכס נדל"ן מהווה אתגר לא קטן, כולל בהיבט קביעת המחיר שתבקשו עליו. הדבר דורש התעמקות בלא מעט פרטים, שיקלול היבטים שונים ובעיקר מקצועיות. זה לא דבר שכדאי לעשות לבד, ככה בשליפה מהמותן ברמזור. הערכת שווי נכס מספקת בסיס מספרי קונקרטי למחיר שדורשים עליו. בסיס שהתקבל באופן מקצועי, על ידי גורם שמתמחה בכך, עם יכולת להסביר את ההגעה לסכום המדובר. זהו גם בסיס למשא ומתן בנידון עם קונים פוטנציאליים. הערכת השווי למכירה, תסייע להעריך את הרווח שיתקבל ממכירת הנכס, כמה קל יהיה למכור אותו להיפך, כמה זמן זה עשוי לקחת וכדומה. זהו בסיס לראיה ריאליסטית ומדויקת של הדברים. 

אגב, ייתכן שאתם נמצאים לקראת תהליך של תכנון בית פרטי. עבודה עם אדריכל שהוא גם שמאי מקרקעין, תספק את הערך המוסף, של הבנה מתקדמת גם בהיבט שווי הנכס. 

 

הערכת שווי נכס ברכישה

צידו השני של מטבע עסקאות הנדל"ן, הוא הצד של רוכשי הנכס. הערכת שווי נכס נדל"ן דרושה כאשר פונים לבנק, בבקשה לקבל הלוואת משכנתא עבור רכישתו. הערכת שווי דירה חשובה כמובן בכל מקרה ברכישת נכס. גם מעבר לדרישת הבנק בהקשר משכנתא, הרוכשים ירצו לדעת מה שווי הנכס, באופן המדויק ביותר. הסיבה לכך ברורה – הבדלים קטנים באחוזים בהערכת השווי, מתבטאים בסכומים לגמרי לא מבוטלים. 

 

הערכת שווי דירה יד 2

בדירות תמיד עשויים להיות ליקויים שונים, כולל בדירות חדשות. עם זאת, באופן טבעי, דירות ישנות הן אלה שבהן יש בדרך כלל יותר תקלות מסוג זה. הערכת שווי דירה יד 2 חייבת לקחת זאת בחשבון כמובן. דירות ישנות גם מתאפיינות בפרטים שונים לגבי בנייתן, שהם שונים למדי ממה שמקובל כיום. לעתים לשלילה ולעתים לחיוב. כמובן, הדברים הם בחלקם עניין של טעם אישי. "תקרת רביץ" למשל, היא בוודאי לא דבר שיתרום הרבה לערך הנכס. מצד שני, ישנם בתים ישנים עם תקרות גבוהות מהרגיל כיום וזהו דבר מיוחד, שרבים מחבבים. 

 

הערכת שווי דירה יד 2 – היבט השיפוץ

במסגרת הערכת שווי דירה יד 2, עשויים להיכנס לתמונה גם שינויים שבוצעו במסגרת שיפוצים. שיפוצים לקיים בדירה ישנה, לעתים משדרגים משמעותית מראה של נכס ישן וזול יחסית. הוספת אלמנט כגון מרפסת שמש, עשויה להוסיף לערך הנכס, בעקבות השקעה נמוכה יחסית. 

 

מה נלקח בחשבון? 

בהערכת שווי דירה, יילקחו בחשבון היבטים רבים, כולל

  • פרטים שונים על הדירה עצמה – מתי היא נבנתה, גודל הדירה במ"ר, מספר החדרים שיש בה, היחס בין השניים (גודל החדרים), מצב הנכס, זכויות בנייה שאולי יש בנכס ועוד. 
  • פרטי או משותף? – האם זה בית פרטי או דירה בבית משותף? אם זה בית פרטי, כמה קומות יש לו? האם יש מרתף? האם הוא חלק ממבנה של בית דו משפחתי? אם זו דירה בבית משותף, באיזו קומה מדובר? האם יש חניה? 
  • פרטי הסביבה – מגוון נקודות לגבי סביבת הנכס, אשר עשויות להשפיע על הרצון לרכוש אותו, לחיוב או לשלילה. מה נמצא בקרבתו מבחינת פעילויות פנאי, ספורט, תחבורה, קרבה לפארקים לעומת קרבה למרכזי תעשייה, קרבה לתחבורה זמינה או מצד שני לתחבורה רועשת ומזהמת.  
  • היבטי חוק ורישום – הבדיקות לשם הערכת שווי הדירה, עשויות לזהות ולקחת בחשבון גם דברים כגון חריגות בנייה או טעויות ברישום בטאבו. לכל אלה עשויות להיות השלכות רבות, כולל בהיבט הכספי.  

 

תועלות נוספות

שירותי שמאות מקצועיים, אליהם אתם פונים לשם הערכת שווי דירה, עשויים לסייע גם ב

  • הערכת שווי להשכרה – ייתכן שאתם מעוניינים לרכוש את הנכס לשם השכרה. אולי אתם מתלבטים בין השכרת נכס בבעלותכם לבין מכירתו. שמאי יוכל לסייע גם לגבי היבט השכירות. 
  • היבטי חוק – נדל"ן הוא עולם שמשלב כמה תחומים למעשה. בהתאם לכך, שמאים מיומנים בין השאר בהיבטים חוקיים של רכישת ומכירת נכסים. כך שתוכלו להסתייע גם בידע חשוב זה. 
  • היבטי מיסוי – כמו כן, כאשר מדברים על היבטי עלויות של דירות, מיסוי נכנס לתמונה בנקודות לא מעטות. גם בכך עוסקים שמאי מקרקעין. 

 

הערכת שווי דירה בחינם

שירותים מקצועיים כמו שירותי שמאי אינם זולים. הם לא חייבים להיות יקרים מדי, אבל הם בוודאי לא מוצעים בחינם. אם מדברים על חינם, האם אין איזה מחשבון שזמין עבור חישובים כאלה, ללא עלות? הרי כיום ידוע ש"יש אפליקציה עבור זה", כמעט לכל דבר. אכן, יש ברחבי האינטרנט מחשבונים שונים להערכת שווי נכסים. הערכת שווי דירה בחינם באמצעותם אפשרית. כמו כן, יש מידע שמתפרסם על דירות למכירה. הוא עשוי לסייע, למשל אם מדובר בדירות באזור הדירה שאתם מתעניינים לרכוש או למכור או בדירות שדומות לה מאוד. מידע נוסף זמין גם ב"אתר הנדל"ן הממשלתי". זהו אתר המרכז מידע, מתוך מאגרי מידע ממשלתיים שונים בנושאי נדל"ן. ניתן לחפש במידע זה בצורה ישירה ונוחה באמצעות מפה, לפי פרטי גוש / חלקה, שכונה וכתובת או בחיפוש חופשי. כל האמצעים האלה אכן זמינים בחינם ויכולים לספק מידע שימושי טוב. עם זאת, הערכת שווי דירה למטרות חשובות כמכירה או רכישה, צריכה להיעשות על ידי שמאי מוסמך ומנוסה. זאת, בכדי לקבל את התוצאות המדויקות, המפורטות והעדכניות ביותר. מדובר בהשקעה קטנה מאוד מבחינה כספית, ביחס לתועלת הרבה שלה. 

 

בדיקת הערכת שווי דירה – קומות ומעליות

כאשר עושים בדיקת הערכת שווי דירה בבניין, יש שני היבטים מעניינים אשר הולכים ביחד: הקומה שבה נמצאת הדירה והימצאות או היעדר מעלית. 

  • יותר גבוה, יותר יקר – ככל שהקומה בה ממוקם הנכס גבוהה יותר, כך הוא יהיה בדרך כלל יקר יותר. הרעיון פשוט – גבוה יותר, משמע יותר נוף וקצת פחות זיהום אוויר ורעש. מצד שני, קומות נמוכות במיוחד, גם עשויות להיות רגישות יותר מבחינת סיכוני פריצה לדירה. 
  • המעלית מעלה את הערך – כמובן, היבט הקומה הולך יד ביד עם השאלה האם יש או אין בבניין מעלית. המעלית מספקת נוחות ובמקרה של קומות גבוהות במיוחד, גם חוסכת זמן. 

בשורה התחתונה המעשית של החישוב, כל קומה עשויה להוסיף לערך הדירה אחוזים בודדים ונוכחות מעלית תוסיף בסביבות עשרה אחוז לערך. 

 

השפעת התחבורה על הערכת שווי נכס

בביצוע הערכת שווי נכס נדל"ן, התחבורה שבסביבה משמעותית מאוד. למשל נוכחות כביש ראשי. הסיבה לכך, היא שלתחבורה יש השלכות רבות ומשמעותיות לדיירים בנכס. מחד, השלכות חיוביות, כגון קלות התנועה עם רכב למגוון מטרות (כולל פרנסה). מאידך, השפעות שליליות, כגון רעש, פקקי תנועה, חוסר בחנייה וזיהום אוויר.   

 

הערכת שווי נכס נדל"ן – עוד נקודות שמשפיעות

בשורה התחתונה, יש נקודות רבות שמשפיעות על הערכת שווי נכס. סביר שאינכם מודעים לכולן. על קצה המזלג, נזכיר למשל "נוף" לבית קברות, חזית בניין או עורף הבניין, "בנייה ירוקה" והיבט כיווני האוויר וכמובן גם ההיבט של תכנון אדריכלי ישפיע. 

 

הערכת שווי דירהחשיבות הסיוע המקצועי 

אז נכון, אפשר לעשות הערכת שווי דירה בחינם וכבר הסברנו מדוע זה לא מספיק. בכדי להדגיש את חשיבות הסיוע המקצועי, הנה עד היבט, כחומר למחשבה: שמאי מקרקעין המקצועי בתחום, ידע מה מקובל לגבי כל הנקודות הרבות שציינו ונוספות. זאת, הן מבחינת השאלה האם הן מעלות או מורידות את ערך הנכס והן מבחינת השאלה המעשית, בכמה אחוזים יושפע הערך? מי שאיננו מקצוען בתחום זה, עשוי להעריך את הדברים באופן מאוד סובייקטיבי.

אבל כל הנקודה היא, ששמאי עושה זאת לפי מוסכמות עדכניות בתחום ובכך, מסוגל להגיע לתוצאה מדויקת וריאליסטית ככל הניתן. לשם ההמחשה: כאשר אין מעלית, הדבר מכריח את הדיירים "לעשות כושר". עלייה יומית במדרגות, היא בין סוגי התרגול הבריאים ביותר. יתרון נהדר, לא? תרומה משמעותית לערך הדירה. וגם יש מכון כושר קרוב! אבל אל תבנו על זה בהערכת שווי דירה. מדובר בשיקול חביב, אבל כזה שבהחלט שלא מתייחסים אליו כך. למעשה, כפי שהסברנו קודם, היעדר מעלית דווקא יוריד את ערך הדירה. זה לא משנה את העובדה, שעבור רוכש פוטנציאלי חובב כושר, היעדר המעלית עשוי דווקא להראות כיתרון.

אולי יעניין אתכם גם: