חוות דעת שמאית במסגרת הליך תביעה לפירוק – תל מונד

גוש 7788 חלקה 23

רח' הרקפת 1 פינת הדפנה 2  תל מונד

  

הליך תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

לפי חוק המקרקעין

 

חוות הדעת הוכנה עבור: בית משפט השלום בנתניה ת"א 4501-04-11

לכב'

כבוד השופטת סמדר קולנדר- אברמוביץ'

בית משפט השלום בנתניה

 

כב' השופטת,

חוות דעת שמאית

 

הנדון:  פירוק שיתוף בחלקה 23 בגוש 7788, תל מונד

           ת"א 4501-04-11 מיכאלי ואח' נ' דרומי ואח'

      

 

אני נותנת חוות דעתי זו במקום עדות בבית המשפט ואני מצהירה בזה, כי ידוע לי היטב, שלעניין החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית-המשפט, דין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין בשבועה בבית המשפט.

להלן פרוט כישורי וניסיוני המקצועי:

1975 – בוגרת הפקולטה לארכיטקטורה במילאנו, איטליה, בעלת תואר "ד"ר" בארכיטקטורה ובינוי ערים.

1994 – בוגרת הטכניון בשמאות מקרקעין וניהול נכסים.

  • רשומה בפנקס האדריכלים מס' 19348 .
  • שמאית מקרקעין מוסמכת, רשיון מס' 855 .
  • החל משנת 1993 עוסקת בשמאות מקרקעין.
  • שמי כלול ברשימת המומחים של בית המשפט המחוזי בת"א והסביבה לנושא
  • שמאות מקרקעין, ליקויי בניה ואדריכלות.
  • שמי כלול במאגר השמאי הממשלתי הראשי.

 

ביקור בנכס (חיצוני) נערך בתאריך 22/3/2012 ע"י החתומה מטה. עיינתי במסמכים שהועמדו לרשותי , עיינתי בתיק הבניין ובקרתי בוועדה המרחבית "שרונים" מספר פעמים, קבלתי מידע מפקידת הועדה גב' ג'ני מיכאלוביץ' ונפגשתי עם מהנדסת הועדה, גב' אלנה קובטון ולהלן חוות דעתי.

  1. מטרת השומה

נתבקשתי ע"י כבוד השופטת סמדר קולנדר – אברמוביץ לבחון פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין של החלקה. כמו כן נתבקשתי להתייחס לנושא תשלומי האיזון, אם יהיו, הפקעות שהיו ו/או יהיו ואחוזי בניה.

1.1 המועד הקובע לשומה הנו מועד כתיבת חוות הדעת – 25/3/2012.

  1. זיהוי הנכס

2.1  גוש          : 7788

           חלקה      : 23

 

2.2 שטח החלקה: 1,998 מ"ר רשום

    2.3 כתובת הנכס: רח' הרקפת 1 פינת רח' הדפנה 2, תל מונד         

 

  1. הזכויות במקרקעין

 3.1  עפ"י נסח טאבו (צפייה באינטרנט) מתאריך 27/3/2012 הבעלים הם:

צ'ורקסקי אסתר –                    1/8      –שטר 003160 מתאריך 22/9/1965- ירושה

צ'ורקסקי אסתר (קמינסקי)     1/24     – שטר 004617 מתאריך 26/6/1978 -ירושה

מיכאלי ענת –ת.ז. 50834639 -1/6     – שטר 60690001 מתאריך 8/4/96   -ירושה

דרומי יהודית-ת.ז. 3378338 – 1/4    – שטר 5068004 מתאריך 26/3/2002 – מכר

דרומי יניב – ת.ז.027823756- 1/4    – שטר 50680006 מתאריך 26/3/2002 – מכר

קיפר מיכל-  ת.ז. 110509     – 1/6    – שטר 0164030001 מתאריך 30/7/08 – צוואה

 

עפ"י שטר 0055235 מתאריך 7/4/2002 קיימת משכנתא בסך 300,000 ₪ לטובת הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות בע"מ על הבעלות של דרומי יהודית ודרומי יניב.

עפ"י שטר 0050680001 מתאריך 26/3/2002 קיימת הערת חוב היטל השבחה בסך 8,000 לירה על הבעלות של צורקסקי אסתר, מיכאלי ענת וקיפר מיכל.

עפ"י שטר 0010730001 מתאריך 14/1/1996 ניתן צו ניהול ע"י האפוטרופוס הכללי על הבעלות של צ'ורקסקי אסתר.

 3.2  פירוט בהרחבה ראה במסמכים המצוינים לעיל.

 3.3 במסגרת פירוק השיתוף, באופציה של מכירה חלקית,  הנכס מוערך ממוכר מרצון לקונה

מרצון, כריק ופנוי, ללא כל חוב, שיעבוד או משכנתא ובבעלות מלאה.

 

  1. מהות הנכס ותאור הסביבה

 4.1 הנכס נשוא שומה זו מהווה חלק מחלקת מקור 23, ששטחה הנו 1,998 מ"ר.

שטח החלקה הארעית המחושב גרפית הנו כ- 1,765 מ"ר, עפ"י המידע התכנוני

של הועדה (לאחר הפקעות).

      מבנה החלקה טרפזי, אורכה נע בין 53 מ' ל- 56 מ' ורוחבה נע בין 39 מ' ל- 31 מ'.

החלקה פינתית ותלת חזיתית ותחומה בין הרחובות הרקפת בצפון – מזרח, ההדס בדרום – מזרח ודפנה במערב.

4.2 על החלק הפנימי של חלקה 23, המרוחק מצומת שלושת הרחובות והגובל בחלקה 152,

ממוקם בית מגורים דו קומתי, השייך למשפחת דרומי. החצר מוקפת חומה. חלק זה מחלקת המקור, עליו ממוקם בית משפחת דרומי, קרוי במפת המודד ירון לזר, שהומצאה לי על ידי התובעים והנתבעים, במספר "4" ושטחו כ- 885 מ"ר.

בחלק הנותר מחלקה 23, הקרוי "3" במפה המצוינת דלעיל, ישנו מגרש חניה ציבורי, סלול ומטופח, שנבנה ע"י המועצה, ככל הנראה. ישנה חומה בין החצר של מש' דרומי לבין מגרש החניה.(ראה תמונת צילום אווירי).

משיחתי עם גב' ז'ני מיכאלוביץ ממידע תכנוני, התברר שאכן זה המצב, למרות שלא קיים כל תיעוד לכך בתיק הבניין. יש לציין שלא ראיתי כל אזכור למצב זה בכתבי התביעה וההגנה. גם מהנדסת הוועדה, גב' אלנה קובטון, לא ידעה על כך והציעה להפנות את בעלי הקרקע למועצה המקומית תל מונד.

למרות זאת, בחוות דעתי אני מתייחסת לקרקע כריקה ופנויה, תוך התעלמות מכך שהמועצה המקומית עושה שימוש בחלק מהחלקה נשואת השומה.

 

4.3 רחוב הרקפת ורחוב דפנה מצויים בשכונת גבעת הנרקיס,בחלק המערבי – מרכזי של

תל מונד, בקרבת מרכז קהילתי תל מונד, חורשת הנופלים, כיכר הבנות ומוזיאון בית

הלורד.

תל מונד הוקמה ע"י סר אלפרד מונד, הלורד מלצ'ט, בשנת 1929, במטרה לספק ישוב לעובדים בפרדסים. עם השנים התפתח הישוב וכיום הוא מועצה מקומית עם דירוג סוציו-אקונומי בינוני – גבוה.

רחוב הרקפת הוא רחוב צר ושקט התחום בין רחוב הנרקיס בצפון לבין רחוב הדקל, הרחוב הראשי של תל מונד, בדרום. הרחוב מאונך לרחובות הרותם והחרצית. רחוב הדפנה הוא רחוב צר וקצר יותר, המהווה סמטה ללא מוצא לגישה לבתי השכונה. הנכס נשוא השומה ממוקם במפגש שבין רחוב הרקפת לרחוב הדפנה , בסמוך לחורשת הנופלים.

4.3 בסביבה פיתוח מלא , הכולל חשמל, מים, טלפון וכו'.

4.4 הסביבה מאופיינת בבניה צמודת קרקע, נחשבת לסביבה טובה ובעלת חתך

      סוציו-אקונומי בינוני – גבוה. הבתים נאים, חלקם חדשים והסביבה מאד מטופחת.

 

תרשים הסביבה:

  1. המצב התכנוני

5.1 מידע בדבר רישוי בניה עפ"י מידע מתיק הבניין  

בתיק הבניין שמספרו 1-5-768א', 7788/23א'  נמצאו שלושה היתרי בנייה לביתה של

מש' דרומי:

  1. היתר בניה מס' 676 מתאריך 28/10/1974 לבניית בית בשטח 201.34 מ"ר.
  2. היתר בניה מס' 1302 מתאריך 31/5/1978 לבניית בית בשטח 276.92 מ"ר בשתי קומות + מרתף.
  3. היתר מס' 4841 מתאריך 27/6/1989 לבניית גדר אבן חדשה ובלוקים. בחזית האחורית, הפונה לחלקה 152 גובה קיר הבלוקים הוא 1.20 מ', בחזית המקבילה הגובה של קיר הבלוקים הוא 1.80 מ' וכך גם בחזית הפונה לרחוב הרקפת (גדר אבן) ובחזית הפונה לרחוב הדפנה גובה קיר האבן הוא 1.20 מ'.
  4. עפ"י מפת המדידה של י.לזר ליד בית דרומי נמצא מבנה נייד, שאינו בהיתר.

5.2 הפקעות ותשריטי מדידה

עפ"י טופס מידע תכנוני מתאריך 20/12/2010, שהומצא לידי ע"י עו"ד גבריאל ברוך,

בחלקה בוצעו שתי הפקעות :

  1. הפקעה לצורך דרך קיימת/מאושרת בשטח כ- 226 מ"ר, הנובעת מתכנית הצ/1-5 /102.
  2. הפקעה לצורך דרך לשימוש מעורב בשטח כ- 7 מ"ר, הנובעת מאותה תכנית.

סה"כ הפקעות בחלקה: 233 מ"ר.

כתוצאה מכך חלקת המקור 23 בשטח 1,998 מ"ר התחלקה לשלושה מגרשים בשטח 226 מ"ר, 7 מ"ר ו- 1,765 מ"ר.

לדברי גב' ז'ני מיכאלוביץ ממידע תכנוני, מידע זה עדיין בתוקף ולא ידוע על הפקעות בעתיד, נכון להיום. לכן, שטח החלקה נשואת השומה הוא 1,765 מ"ר ועל נתון זה מתבססים חישובי החלוקה.

5.2.1 בתיק הבניין נמצאו 2 תשריטי מדידה:

  1. תשריט מדידה שהוכן עבור גב' קרני ושות' בתאריך 16/1/1966 למטרת חלוקה ואושר ע"י הועדה המקומית "שרונים" בתאריך 21/9/1966. עפ"י תשריט זה חלקה 23, שהיתה אז בשטח 1,998 מ"ר, חולקה לארבע חלקות ארעיות בגודל 883 מ"ר X 2 ושתי חלקות ההפקעה לדרכים בגודל 88 מ"ר ו- 144 מ"ר. (ראה נספח ב' בכתב התביעה).
  2. תשריט מדידה שהוכן עבור מר עופר אבידן (קונה פוטנציאלי, לדברי המודד) ע"י המודד ירון לזר בתאריך 12/10/2010.תשריט חלוקה זה, שהוכן לפי תכנית הצ/4/7, אינו נושא חותמת אישור. על פיו חלקת המקור 23 מתחלקת ל- 4 חלקות ארעיות: 885 מ"ר (בה נמצא בית מש' דרומי), 911 מ"ר (בה יש כיום מגרש חניה) ושתי החלקות של ההפקעה לצורך דרך, בשטח 116 מ"ר ו- 86 מ"ר כל אחת.

 

5.3 עפ"י תכנית בניין עיר הצ /1-5 /0 האזור בו ממוקם הנכס נשוא השומה מוגדר כאזור מגורים א'.

תכניות בניין עיר רלוונטיות בתוקף החלות באזור הן:

  • הצ/ 1-5 /0תכנית מתאר תל מונד – שפורסמה למתן תוקף בתאריך 17/10/1991 י.פ. 3931, מעניקה את מרבית הזכויות בחלקה.

מגרש מינימלי: שטח 700 מ"ר או כמסומן בתשריט ובנספח ורוחב 20 מ'.

צפיפות: מס' יחידות דיור מקסימלי במגרש יהיה 2 בבית דו משפחתי. בכפוף לנ"ל, הצפיפות המקסימלית הנה 3 יחידות דיור לדונם נטו.

אחוזי בניה: 40% ברוטו בשתי קומות גם יחד כולל מרפסות.

תכסית קרקע: 30%, כלומר שטח קומת הקרקע לא יעלה על 30% משטח המגרש.

מבנה עזר: מבנה עזר בשטח 25 מ"ר יותר במידה ולא נבנה מרתף, למעט סככת חניה פרטית. השימושים המותרים למבנה עזר הם: סככת חניה כאמור, מחסן לכלי בית, חדר כביסה ביתי, מקלט וכן ביתן לאצירת אשפה, מיכלי גז, חדר הסקה וכו'.

מספר קומות:  2, גובה מקסימלי של הבית 8.50 מ', הנמדדים מפני הקרקע הטבעית ועד שיא גג רעפים, כולל הגבהת קומת המרתף מעל פני הקרקע.

קווי בניין:  5 מ' לכל החזיתות

3 מ' צדדי

2 מ' קו בנין קדמי לחניה מקורה

  • הצ/ 1-5 / 100א – הוראות לבניית מרתפים – שפורסמה למתן תוקף בתאריך 7/9/1999 י.פ. 4800, מתירה בנית קומת מרתף אחת בשטח שלא יעלה על שטחה של קומת הקרקע מעליה.

חצר אנגלית – תותר הבלטת המרתף מעבר לקונטור קומת הקרקע (חצר אנגלית) גם אם יש בבליטה זו משום חריגה מקו הבניין, ובלבד שההבלטה נועדה לאיוורור המרתף והיא אינה חורגת מקו הבניין ביותר מ- 1 מ'.

קומת מרתף בקו בנין 0 –  תותר אם קומת המרתף משמשת לחניה בלבד.

גובה המרתף – לא יעלה על 2.40 מ'.

שימושים: שטחי שירות ולצרכי המשפחה בלבד.

  • הצ/ 1-5 / 102 – שאושרה למתן תוקף בתאריך 1/5/2002, קובעת תוואי דרך משולבת ע"י שינוי יעוד מדרך לדרך משולבת ולאזור מגורים א'. מכוחה של תכנית זו הופקעו 233 מ"ר בסה"כ משטח החלקה.
  • הצ/ 1 -5 / א – בריכות שחיה – שפורסמה למתן תוקף בתאריך 7/10/1982 י.פ. 2855, קובעת הוראות בניה לבריכת שחיה.

מגרש מינימלי לבריכת שחיה: 750 מ"ר. קווי הבניין הם קווי הבניין לבית + 10% לריצוף. השטח המקסימלי של הבריכה הוא 12% מהשטח הפנוי של המגרש. הנפח המקסימלי של הבריכה הוא 150 מ"ק. מרחק מינימלי של הבריכה מהבית הוא 4 מ'.

 

 

 

 

5.3.1 סיכום זכויות הבניה במגרש:

1,765 מ"ר X 0.4 =      706 מ"ר –  שטח בנוי בשתי קומות

1,765 מ"ר X 0.3 = 529.50 מ"ר – שטח קומת קרקע מקסימלי

1,765 מ"ר X 0.3 = 529.50 מ"ר – שטח קומת מרתף מקסימלי

4 יחידות דיור        = צפיפות מקסימלית במגרש (לדברי מחלקת

התכנון ניתן לנסות לבקש 5 יחידות, אך ההסכמה לכך אינה ודאית.)

 

  1. המצב המשפטי

6.1 בתאריך 4/4/2011 מיכאלי ענת וקיפר מיכל, בעלות 1/6 כל אחת מהזכויות בחלקה,

הגישו תביעה נגד דרומי יהודית ויניב, בעלי 1/2 מהזכויות בחלקה ונגד צורקסקי אסתר ז"ל, בעלת 1/6 מהזכויות בחלקה, רכוש המנוהל ע"י האפוטרופוס הכללי. כל הבעלים שותפים בזכויות בחלקה במושע.

התובעים דרשו פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה ב"עין" לשלושה חלקים, כך שלנתבעים דרומי תהא מחצית מהזכויות במקרקעין עליו מצוי ביתם ואילו המחצית השנייה תחולק כך שכלכל אחת מהתובעות ולנתבעת ינתן 1/3.

לחילופין, התובעות דרשו פירוק השיתוף בקרקע בדרך של מכירה.

6.2 בתאריך 18/1/2012 בית המשפט החליט על חלוקה בעין של החלקה ובקש התייחסות

לעניין נושא תשלומי האיזון, הפקעות ואחוזי בניה.

 

  1. עקרונות השומה

בבואי לחוות דעתי לעניין שווי שוק של זכויות הבעלות בנכס נשוא השומה, הבאתי בחשבון בין השאר את העקרונות והשיקולים הבאים:

7.1 מיקום הנכס ואופי הסביבה.

7.2  מחירי מקרקעין דומים בסביבה הקרובה.

7.3 המצב השורר בשוק המקרקעין.

7.4 בחוות דעתי זו, השתמשתי לצורך שווי השוק של זכויות הבעלות בגישת ההשוואה:

7.4.1 במאגר המידע של מס שבח נמצאו מספר עסקאות שבוצעו ב- 12 החודשים

האחרונים וכן נמצאו מחירי מכירה של נכסים דומים בסביבה:

 

7.4.2מכירה/קניה

תאריך העסקה

 

רחוב גוש/

חלקה

שטח

במ"ר

מחיר

בש"ח

מוערך/

מוצהר

הערות קומה שנת

בניה

מספר

חדרים

מחיר

מתואם

למ"ר
18/10/2010 נרקיס 24 7788/85 300 בנוי 600 חצר 3,460,002 מידע מס שבח קרקע 2000 6 3,390,800 4,000 ₪
5/1/2011 תל מונד 7788/70 379 קרקע 412,015 מידע מס שבח 412,015 1,087 ₪ [1]
23/2/2011 הרקפת 6 7788/46 250 בנוי

315 חצר

3,050,000 מידע מס שבח קרקע 2010 5 2,900,000 4,500
היום תל מונד 250 1,130,000 יד 2

קרקע  לא כולל פיתוח

1,200,000 4,800 ₪
היום בת חן 330 1,600,000 יד 2  שולם היטל השבחה 1,600,000 4,848
היום תל מונד 440 2,075,000 יד 2  שולם היטל השבחה 2,075,000 4,715 ₪
היום הצבר 300 1,990,000 יד 2 כולל תכנון, פיתוח, השבחה 1,800,000 6,000
היום אחוזת הדרים 436 2,200,000 יד 2

שולם פיתוח והשבחה

2,100,000 4,816 ₪
היום תל מונד 850 3,350,000 יד 2 דו

משפחתי

3,350,000 3,941 ₪
היום הרקפת 290 בנוי + מרתף 300 קרקע 3,300,000 תיווך רימקס אופק קרקע 6 3,300,000 4,483 ₪
היום תל מונד 500 קרקע לבניית 250 2,900,000 תיווך אנגלו סקסון לב השרון קרקע 2,700,000 5,400 ₪
לאחר הפחתה למו"מ ממוצע

למ"ר

4,500

 

7.5 הנכס מוערך ממוכר מרצון לקונה מרצון, חופשי מכל חוב, שעבוד או משכנתא ובבעלות

      מלאה.

7.6 לא הובא בחשבון מס שבח מקרקעין אשר יחול בעת מכירת הנכס- אם יחול.

7.7 לא הובא בחשבון היטל השבחה שיחול בעת מכירת הנכס- אם יחול.

7.8 ההערכה נכונה למועד כתיבתה.

7.9 ההערכה נקובה בשקלים חדשים.

7.10 הבאתי בחשבון את השיתוף בזכויות הבעלות על החלקה הנדונה , הפוגע בניצולה

המיטבי. בעלות במושע משפיעה לרעה, במובנים רבים על זכויות הבעלות, כולל השפעה שלילית על שווי הנכס. הקונה הפוטנציאלי יעדיף תמיד נכס הנמצא בבעלות יחיד על פני נכס במושע.

7.11 בדיקת השימוש הטוב והמועיל בחלקה (Highest and best use): שווי הקרקע

בסביבה הקרובה ונתוניו של המבנה הקיים עליו, שנמצא במקורב באמצע חייו

הכלכליים, מורים על העדפה להשארתו על כנו.

 

  1. ניתוח, תחשיב והמלצות

8.1 לאחר ניתוח זכויות הבניה של החלקה נשואת השומה, המבוססות, בין היתר, על מגרש

מינימלי של 700 מ"ר ורוחב מינימלי של 20 מ' רוחב, בו ניתן לבנות 2 יח"ד (דו משפחתי) ובסך הכל בכל החלקה 4 יח"ד בוודאות (5 בסימן שאלה), הגעתי לכלל דעה שקיימות שתי חלופות עיקריות העשויות להיות נכונות לצורך פירוק השיתוף במקרקעין:

 

8.1.1 בדרך של חלוקה בעין

תת חלקה "4" עפ"י תשריט החלוקה (הלא מאושר) של המודד י.לזר, שעליה ממוקם בית משפחת דרומי, נשארת על כנה  – as is.

לפי מפת המודד שטחה הוא 885 מ"ר, 2.5 מ"ר יותר ממחצית החלקה: 882.5 מ"ר = 2 : 1,765 מ"ר, אולם שטח הגדר הקיימת בפועל ומחלקת את החלקה לשניים הוא במקורב:

6.85 מ"ר = 34.28 מ' X 0.20 (מדידה גרפית).

מחצית משטח הגדר היא 3.40 מ"ר.

שתי התת חלקות "3" ו- "4" צריכות להיות שוות בשטחן: 882.5 מ"ר כל אחת.

לפני ביצוע החלוקה בעין יש לערוך מדידה חדשה ועדכנית ולבדוק את שטחה של חלקה "4" , המגודרת על ידי הגדר  ועל פי המפתח של 4,500 ₪ /מ"ר לקבוע את תשלומי האיזון, אם בכלל ימצא פער בשטחי שתי התת חלקות.

בכל מקרה, מדובר על הבדלים קטנים ביותר, שיתכן ואינם משמעותיים.

 

תת חלקה "3", עפ"י התשריט דלעיל, מתחלקת לשני חלקים כדלקמן:

 

שם שטח במ"ר חלק יחסי ז"ב
מיכאלי + קיפר 588.33 2/3 235.34 + מרתף 117.66
צורקסקי 294.17 1/3 117.66 + מרתף 88.24
סה"כ 882.50 3/3 353 205.90

 

היות והצפיפות בחלקה 23 הנה 4 יחידות דיור והאופציה של 5 יחידות דיור אינה

ודאית, יש צורך לאחד את החלקים בקרקע של שתי התובעות.במקרה ותתקבל הבקשה של 5 יחידות דיור בדרך של תב"ע נקודתית, ניתן יהיה לחלק את תת חלקה "3" לשלושה חלקים שווים, שעל כל אחד מהם תהיה יחידת דיור אחת, אולם מצב זה הנו בסימן שאלה.

 

לסיכום, חלקה 23 לאחר החלוקה בעין :

שם שטח במ"ר חלק יחסי ז"ב
דרומי 1,765/2=882.5 1/2 353 + 176.48 מרתף
מיכאלי + קיפר 1,765/3=588.33 2/6 235.34 + 117.66 מרתף
צורקסקי 1,765/6=294.17 1/6 117.66 + 88.24 מרתף
סה"כ 1,765 1 706 382.38

 

יש להדגיש שהיות ושטח המגרש המינימלי על פי התב"ע הראשית החלה באזור בו ממוקמת החלקה 23 הוא 700 מ"ר, הדרך לקבל אישור לחלוקה למגרשים קטנים יותר היא באמצעות עריכת תב"ע נקודתית והסכם שיתוף.

לדברי מהנדסת הועדה, היועצת המשפטית של הועדה "שרונים" תכריע אם התב"ע תהיה בסמכות ועדה מקומית או מחוזית ובכל מקרה דרושה הסכמתה של הועדה המחוזית. על מש' דרומי להשתתף בהוצאות הכנת התב"ע הנקודתית.

קיימים תקדימים רבים של חלוקת החלקות לתתי חלקות בדרך זו בגוש 7788, לדוגמה: חלקה 46 – חולקה ל 3 חלקים, חלקה 7 וחלקה 38 חולקו אף הן.

היות והחלקה נשואת השומה תלת חזיתית, אין צורך בזיקת הנאה לצורך גישה ליחידות הדיור השונות ואין תשלומי איזון בגינן.

 

8.1.2 פירוק שיתוף בדרך של מכירת מחצית החלקה ("3" לפי מפת המודד י.לזר)

חלקה "4", עליה ממוקם בית מש' דרומי, נשארת as is.

חלקה "3" תוצע למכירה בסכום השווה לשווי זכויותיה. הפדיון יחולק בין שלושת

הבעלים הנותרים בחלקה 23: קיפר, מיכאלי וצורקסקי באופן שוויוני.

היות והחלקה תלת חזיתית וניתן להיכנס לתתי חלקות שתיווצרנה משלוש כניסות שונות, אין תשלומי איזון.

תחשיב: 882.50 מ"ר X 4,500 מ"ר/₪ = 3,971,250 ₪ .

3,971,250/3 = 1,323,750 ₪ . מספר זה הנו אומדן בלבד, למקרה של מכירה.

בהתבסס על העקרונות והשיקולים דלעיל, הגעתי לכלל דעה כי שווי שוק של זכויות

            הבעלות בחלקה "3", בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון, ובהנחה שהנכס נמצא

זמן סביר בשוק, כשהוא חופשי מכל חוב שעבוד או משכנתא הנו בטוח שבין

3,970,000 ₪ לבין  4,000,000 ₪.  במלים:שלושה מיליון תשע מאות ושבעים

אלף עד ארבעה מיליון שקלים חדשים.    

    

8.4 הנני מצהירה בזאת כי אין לי עניין פרטי או חלק בנכס הנדון וכי הערכה זו נעשתה על

      פי מיטב ידיעותיי, הבנתי המקצועית וניסיוני.

 

8.5 שומה זו הוכנה עבור מזמינה ולמטרתה בלבד. אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי

ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת. השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא

אשר אינו המזמין ועורך השומה לא יהא אחראי להסתמכות כלשהי כאמור.

 

 

ועל זאת באתי  על    החתום

                         ארכ.    אנדה        פריאלניק

שמאית מקרקעין ואדריכלית

 

לוט: נסח טאבו

תשריט מדידה (י.לזר) נספח "ב" לתביעה

סכמת חלוקה

[1] עסקה חריגה, לא נלקחת בחשבון

אולי יעניין אתכם גם: