הערכת שווי דירה: בחינת השפעת קיומו של חדר כושר על שווי דירות מגורים

בחינת השפעת קיומו של חדר כושר במגדלי מגורים

בשכונת "אם המושבות החדשה" בפתח תקווה

 על שווי דירות מגורים בשנת 2013

 ינואר 2015

מבוא

 מטרת מאמר זה הינה לבחון האם קיימת השפעה לקיומו של חדר כושר במגדלי מגורים  בני 19-21

קומות בשכונת "אם המושבות החדשה" בפתח תקווה על שווי דירות מגורים הכוללות ארבעה חדרים בשנת 2013.

לצורך המחקר נערך סיור בשכונה ביום 2/1/2015 ונבחנו עסקאות השוואה ממידע נדל"ן במגדלי מגורים

בהם קיים חדר כושר ובמגדלי מגורים בהם לא קיים חדר כושר כמפורט לקמן.

  • שכונת אם המושבות/הדר המושבות רקע כללי[1] :

שכונת אם המושבות המכונה גם "הדר המושבות" ממוקמת בצפון פתח תקווה בסמוך לאזור

התעשייה קריית אריה, בית העלמין ירקון,  מחלף תקווה וכביש 5 ומהווה שילוב של שתי שכונות צמודות:

  • שכונת אם המושבות הוותיקה בשטח של כ-500 דונם ממוקמת בחלק המערבי ותחומה בין

רחוב ראשון לציון מצפון וממזרח, דרך אבשלום גיסין מדרום ודרך זבולון המר ממערב.

השכונה הוותיקה נבנתה ראשונה בשלהי שנות התשעים ומאופיינת,  בין היתר, בבניה רוויה

למגורים בבניינים בני כ-5-7 קומות שסביבם גינות לצד שטחי ציבור ומרכז מסחרי.

רחובות השכונה בנויים מסביב לשדרה רחבת ידיים. שכונה זו אינה כלולה במאמר זה.

  • שכונת אם המושבות החדשה נשואת מאמר זה, בשטח של כ-1,000 דונם ממוקמת בחלק המזרחי

ותחומה בין רחוב רבקה גובר מצפון, ממזרח אזור תעשיה סגולה, מדרום דרך אבשלום גיסין ורחוב

ראשון לציון ממערב.

השכונה החדשה נבנתה בשנות האלפיים ומאופיינת, בין היתר, בבנייה רוויה למגורים

בבניינים בני 9-25 קומות, לצד  מסחר[2], שטחי ציבור ושטחים ירוקים (פארקים).

השכונה נמצאת בהליך פיתוח מתמיד ונבנים בה בנייני מגורים רבים.

מבחינה סטטיסטית, רוב תושבי השכונה הינם זוגות צעירים, בחתך סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה.

  • מאפייני שכונת "אם המושבות החדשה" בהיבט השמאי:

השכונה החדשה מאופיינת בבניני מגורים הבנויים באופן כללי בצורה אחידה מבחינה תכנונית ואדריכלית ובעלי מפרט זהה.

בשל מיקום השכונה והקרבה לתל אביב ולצירי התנועה הראשיים (דרך ז'בוטינסקי, דרך אם המושבות וכביש 5) מאופיינת השכונה לאורך השנים בביקוש גבוה לדירות מגורים הכוללות  4-5  חדרים

ומהווה חלופה זולה יותר לערי המרכז הסמוכות ובין היתר, לרמת גן, גבעת שמואל, קריית אונו ושכונת כפר גנים ג' בפתח תקווה.

יצוין כי בשכונה קיים היצע נרחב של דירות מגורים ומתבצעות בה עסקאות נדל"ן רבות באופן קבוע.

לאור העובדה כי קיים היצע וביקוש מחירי הנדל"ן בשכונה שומרים על רמת מחירים גבוהה לאורך השנים והשכונה מהווה אטרקטיביות למשקיעים המחפשים השקעה סולידית.

  • עקרונות המחקר:

במחקר זה הובא בחשבון כדלקמן:

  • לאור המאפיינים הדומים במגדלי המגורים בשכונת "אם המושבות החדשה" הובא בחשבון כי לא קיים הבדל במיקום הבניינים.
  • לצורך צמצום השפעת מועד העסקה הובאו בחשבון עסקאות השוואה משנת 2013 בלבד.
  • לצורך צמצום השפעת שנת הקמת הבניין, הובאו בחשבון עסקאות השוואה מבניינים שנבנו בשנים סמוכות, ככל שניתן.
  • הובאו בחשבון עסקאות השוואה ממגדלים בני 19-22 קומות בלבד עם חדר כושר וללא חדר כושר.
  • לא הובאו בחשבון עסקאות השוואה לדירות מגורים גן/גג.
  • לצורך צמצום השפעת שטח הדירה ושוליות נותחו עסקאות ההשוואה לארבעה חדרים בלבד ובשטח

זהה ככל שניתן.

  • דוגמאות למגדלי מגורים בשכונת אם המושבות החדשה:

על פי אתר ועד השכונה של אם המושבות החדשה[3] להלן מספר דוגמאות למגדלי מגורים בשכונה:

כתובתשם הפרויקטקומותדירותיזםקבלן מבצעת. אכלוס
 משה סנה 12 לב הסביונים – בנין חן2078 אפריקה ישראל דניה סיבוס 1/2006
 משה סנה 14 לב הסביונים – בנין זמיר2078 אפריקה ישראל דניה סיבוס 7/2005
 משה סנה 39 סטטוס2182 פרשקובסקי זאנטקרן 2/2013
 יעל רום 5 פארק unik2282 לוזון אמריקה ישראל 4/2014
 יעל רום 7 פארק unik2282 לוזון אמריקה ישראל 5/2013
 יעל רום 9 לב הסביונים – בנין מתן2282 אפריקה ישראל דניה סיבוס 12/2011
 יעל רום 11 לב הסביונים – בנין ניצן2282 אפריקה ישראל דניה סיבוס 5/2011
 יעל רום 12 MORE2278 פנורמה צפון פנורמה צפון 2/2013
 יעל רום 13 לב הסביונים – בנין ספיר2184 אפריקה ישראל דניה סיבוס 10/2008
 יעל רום 14 לב הסביונים – בנין קשת2282 אפריקה ישראל אלקטרה בניה 9/2010
 יעל רום 15 לב הפארק שלב ב' – כרמל2082 טרובוביץ' בלטנר קים לוסטיגמן 7/2007
 יעל רום 16 לב הפארק שלב ד'-תבור1968 טרובוביץ' בלטנר מגורי מודיעין 4/2012
 יעל רום 17 לב הפארק שלב א'1978 טרובוביץ' בלטנר מליבו בניה 11/2005
 יעל רום 18 חן המושבה – קבוצת רכישה2282 מגדלים אלקטרה בניה 6/2012
 יעל רום 24 \ רפאל איתן 2 לב הפארק שלב ג בנין חרמון2282 טרובוביץ' בלטנר מגורי מודיעין 7/2011
 רפאל איתן 1 גראנד גינדי שלב ו2382 גינדי החזקות בע"מ שלום את נתן 10/2010
 משה סנה 32 גראנד גינדי שלב ז1966 גינדי החזקות בע"מ מליבו בניה 9/2011
 משה סנה 41 בהרי טאוור1976 יונה בהרי יונה בהרי 10/2006
 בן חור 3 לייף פארק א'1974 אפריקה ישראל דניה סיבוס 4/2008
 שרגא רפאלי 1 גראנד גינדי שלב א1870 גינדי החזקות בע"מ אלקטרה בנייה 7/2006
 שרגא רפאלי 3 גראנד גינדי שלב א1970 גינדי החזקות בע"מ אלקטרה בנייה 1/2006
 רחבעם זאבי 1 קבוצת רכישה-מגדל המושבה23124 קבוצת רכישה אשטרום 4/2013
 בן חור 15 אילנות1870 תדהר רוגובין תדהר רוגובין 9/2007
 שרגא רפאלי 17 אילנות2074 תדהר רוגובין תדהר רוגובין 8/2011
 שרגא רפאלי 20 מגדלי אם המושבות1969 קבוצת רכישה סולל בונה 6/2005
 שרגא רפאלי 18 מגדלי אם המושבות1969 קבוצת רכישה סולל בונה 6/2005
 שרגא רפאלי 10/12 חפציבה18102 חפציבה חפציבה 5/2007
 רבקה גובר 9 קרדן במושבה21100 קרדן קרדן נדלן 2/2013
 רבקה גובר 7 קרדן במושבה21100 קרדן קרדן נדלן 10/2012
 מבצע יפתח 2 גינדי one & only 52380 גינדי החזקות בע"מ דניה סיבוס 7/2013
 מבצע יפתח 4 גינדי one & only 62585 גינדי החזקות בע"מ דניה סיבוס 7/2013
 מבצע יפתח 6 גינדי one & only 72585 גינדי החזקות בע"מ דניה סיבוס 7/2013
 מבצע יפתח 8 גינדי one & only 82585 גינדי החזקות בע"מ דניה סיבוס 7/2013
 יעל רום 1לב הסביונים premium א2282 אפריקה ישראל דניה סיבוס 8/2013
 יעל רום 3לב הסביונים premium ב2282 אפריקה ישראל דניה סיבוס 8/2013
 יעל רום 2 Max2072 אמפא מליבו אורתם-מליבו 9/2014
 יעל רום 4יעקובי פרימיום2384  יעקובי  יעקובי 4/2016
 יעל רום 6יעקובי פרימיום2584  יעקובי  יעקובי 
שרגא רפאלי 11 קרדן 4U2292  קרדן  2015
  • עסקאות השוואה ממידע נדל"ן וניתוחן:
  • עסקאות השוואה לדירות ארבעה חדרים במגדלים הכוללים חדרי כושר:

  • עסקאות השוואה לדירות ארבעה חדרים במגדלים בלי חדרי כושר:

סיכום ומסקנות:

על פי נתונים אלו עולה כי הפער בין שווי מ"ר בנוי בדירות מגורים בבניינים הכוללים חדרי כושר בהשוואה לשווי מ"ר בנוי בדירות מגורים בבניינים ללא חדרי כושר בשנת 2013 הינו פחות מ-1%.

לפיכך, נראה כי השפעת קיומו של  חדר כושר בבניין על שווי דירות המגורים זניחה.

[1] על פי הפרסום ברשת האינטרנט ובין היתר, באתר ויקיפדיה, אתר ועד השכונה החדשה בשכונת אם המושבות.

[2] בשכונה החדשה קיימים בין היתר, ארבעה מרכזים מסחריים קטנים.

[3] http://vaad-em.org/page.asp?id=418

אולי יעניין אתכם גם: