תכנית בניין עיר – החשיבות והשימושים

תוכן עניינים

תכנית בניין עיר

תב"ע או תכנית בניין עיר היא בין הכלים החשובים ביותר בעולם הנדל"ן. משתמשים בה במגוון הזדמנויות ולמטרות שונות. מה היא חשיבותה? כיצד היא בנויה? מתי משתמשים בה? והיכן מוצאים תכניות מסוג זה?

 

המהות והחשיבות

במבט כללי, מדובר על רישום שיטתי ומסודר, של אופן השימוש הנוכחי והמתוכנן בקרקע. תב"ע היא התיאור הרשמי של מידע זה, שאליו יכולים להתייחס כל הגורמים שעוסקים בנדל"ן.

בקונטקסט רחב, תב"ע משתלבת בהיררכיה של תכניות מסוג זה, כאשר התכניות ברמה הגבוהה יותר נחשבות כקובעות במקרים של מחלוקת. ההיררכיה היא כזו:

  1. ברמה העליונה ביותר, נמצאת תמ"א. זו היא מילה שקל לבלבל עם תב"ע, אך מדובר בסוג תכנית שונה לגמרי. תמ"א היא ראשי תיבות תכנית מתאר ארצית והיא מתארת את הדברים ברמת המדינה כולה. לגבי המצב הנוכחי בשטח, מתבטאים בה אלמנטים כגון ישובים ורשתות כבישים וכן תחבורה בכלל. לגבי העתיד, היא מספקת מידע על תכנונים, למשל לגבי הקמת ישובים חדשים.
  2. ברמת תיאור מתחת לכך, נמצאות תכניות מתאר מחוזיות. כפי שניתן להבין, תכניות אלה מתארות את המצב בשטח ואת התכנונים, ברמה של המחוזות השונים בארץ.
  3. לבסוף, ברמה הבסיסית ביותר, שקרובה ביותר לפרטי הפרטים בשטח, נמצאת התב"ע. תכנית בניין עיר מכונה גם בשמות תכניות מתאר מקומית או תוכנית מפורטת.

 

מנקודת מבט אחרת, תוכניות בניין עיר מתבטאות כאשר רוצים לראות מצב נוכחי – פרטי פרטים של המצב או רמות שונות שלו, למטרות כגון תכנון.

מבט לעתיד – מפרט תכניות לפיתוח המקום.

 

כיצד בנויה תכנית בניין עיר?

ישנו נוהל רשמי בשם נוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתוכנית), אשר מגדיר כיצד תוכניות בניין עיר

אמורות להיות בנויות. התיאור הגראפי של האזור מכונה תשריט והוא משורטט על גבי רקע של מפת מדידה טופוגרפית. לצידו מופיע פירוט של הסימונים הסטנדרטיים שמשולבים בו, אשר מכונה הוראות התוכנית או תקנון. אזורים שונים ("תאי שטח") מסומנים ומופרדים זה מזה, באמצעות שימוש בצבעים. לתב"ע עשויים להיות מצורפים עוד מסמכים והם מכונים "נספחים". מי שמיומן בקריאת תכניות תב"ע, יוכל בצורה כזו לזהות במהירות, אלמנטים שמעניינים אותו כגון בניינים, מגרשים, כבישים וכדומה. הוא יוכל לראות ייעודי קרקע (מסחר, מגורים, חקלאות וכדומה), היתרי בנייה, תכניות עתידיות ועוד מידע שימושי רב.

 

מגוון השימושים של תוכניות בניין עיר

תוכנית בניין עיר משמעותית עבור פעילותם של גורמים רבים, אשר עוסקים בצורה כזו או אחרת בעולם הנדל"ן. שלוש דוגמאות בולטות לכך שממחישות זאת, הן:

  • עבור אדריכלים – תב"ע מסייעת לאדריכלים לזהות פרטים רבים שחשובים להם, לגבי הקמת מבנה חדש או ביצוע שינויים בו. הם יכולים לראות בהקשר זה אילוצים שונים, הזדמנויות ואפשרויות. מדובר מבחינתם בבירור ראשוני, אשר קריטי לקבלת ההחלטות בהמשך.
  • עבור שמאי מקרקעין מומלץ – שמאות מקרקעין צריכה לקחת בחשבון מגוון השפעות אפשריות על ערך נכסים. דברים מסוג זה, מתבטאים במידה נרחבת במסגרת תוכניות בניין עיר. לכן, היכולת לגשת אל תכניות בניין עיר, מהווה כלי עבודה חשוב עבורם.
  • עבור הציבור הרחב – כל אדם ממוצע נתקל בנושא הנדל"ן, כאשר הוא רוכש דירה או לכל הפחות שוכר דירה. מידע חשוב לגבי הדירה או הקרקע שבה מדובר, ניתן להשיג באמצעות גישה לתב"ע. במצבים כגון עסקאות רכישה של נכס יקר, ברור שחיוני להשקיע בכיוונים כאלה של איתור מידע. מדובר בעסקאות בסכומים גדולים מאוד, אשר חיוני לעשות רק לאחר שיש תמונה מלאה ככל הניתן, של הפרטים החשובים בהקשר הנכס.

 

איתור תכניות בניין עיר – היכן המידע נמצא?

כיצד מבצעים איתור תכניות בניין עיר? מציאת תב"ע דורשת כמובן פניה לגוף, אשר אצלו נמצאים נתונים אמינים ועדכניים של התב"ע. מדובר בנושא חשוב מדי, מכדי לקחת סיכונים שהמידע לא יהיה מדויק או חדש. כמו כן, נזכיר כי תכניות אלה הן דבר דינאמי – הן עוברות בהתמדה שינויים מסוגים שונים. ניתן היה לחשוב שרשות מקרקעי ישראל תהיה הגוף המרכזי והיחיד שמחזיק במידע זה, אבל לא כך הדבר. המידע נמצא גם אצל רשויות מקומיות ועיריות.

 

חיפוש תכנית בניין עיר – מציאת תב"ע

חיפוש תכנית בניין עיר ניתן לביצוע באתר רשות מקרקעי ישראל. חיפוש מסוג זה ניתן למקד במהירות באמצעות פרמטרים שונים, כגון פרטי גוש וחלקה או מספר התכנית. ישנו גם אתר של יוזמה בשם תב"ע פתוחה (של הסדנה לידע ציבורי), אשר מטרתו להקל על הציבור לאתר מידע מסוג זה. כמובן, האפשרות שזמינה כיום לגשת למידע מסוג זה באמצעות רשת האינטרנט, נוחה מאוד וגם חוסכת זמן יקר. הדבר משמעותי במיוחד, עבור מקצוענים שזקוקים למידע מסוג זה לעתים קרובות.

 

תוכנית בנייה לדוגמה

תב"ע איננה דבר מסובך מדי להתמצאות, לאחר שמתרגלים עם הזמן להשתמש בה. עד אז, תוכלו ללמוד את הנושא עקרונית ואף לתרגל זאת, באמצעות מעבר על תוכנית בנייה לדוגמה.

אולי יעניין אתכם גם: