לקראת קניה או מכירה של דירה, מומלץ לשכור שירותי שמאי להערכת דירה. הדבר גם נדרש על ידי בנקים, בכדי לקבל משכנתא. במסגרת הערכת השמאי, או הערכת שווי דירה, יבוצע בין השאר בירור מפורט של מצב רישום הנכס. כלומר מצבו החוקי, מבחינות שונות אשר חשובות באופן כללי וגם בהקשר לשווי הדירה. השמאי יפיק בסופו של דבר דו"ח, אשר יספק תמונת מצב מדויקת ומלאה לגבי הנכס, כולל הערכת שווי. מה חשוב שתדעו על כך?
המוכר מתמחר והקונה מברר
שמאי מסייע להגדיר את המחיר המדויק שדורשים על מכירת דירה. חשוב גם לפנות אל שמאי לפני קניית הדירה, כדי שלא תצטרכו לשלם יותר מדי. כמוכרים, לא תרצו לצמצם את הרווח בגלל הערכת שווי נמוכה מדי. כמובן שלמוכר יש את האפשרות לקבוע איזה מחיר שהוא רוצה, גם בלי שמאי. אבל לא כדאי להיסחף עם מחיר גבוה מדי. הדבר יצמצם את היקף המתעניינים. הוא אף עלול להביא אותכם למצב, שבו הדירה מוצעת למכירה במשך זמן ממושך ולא מצליחה להימכר. זה לא נראה טוב.
מה נכנס להערכת שמאי לדירה
תמחור הוא לרוב נושא מורכב – הערכת שווי דומה לו מבחינה מסוימת. בכל אופן, "תמחור דירה" הוא בוודאי נושא מורכב במיוחד. נלקחים בו בחשבון, בין השאר, גורמים כדוגמת :
- תמונת המצב בגדול – גודל הדירה, מצב הדירה, מספר החדרים וגודלם.
- בבית משותף – אם זו דירה בבניין משותף, באיזו קומה היא? והאם יש מעלית?
- מיקום הדירה – היבטי תחבורה, קרבה ליעדים אטרקטיביים לקניות, לפנאי, למוסדות ציבור. מצד שני, קרבה למוקדי רעש, זיהום אוויר וכדומה.
- אי סדרים שונים – אי סדרים ברישום בטאבו, ליקויים שונים בדירה עצמה, חריגות בנייה.
זו היא רשימה חלקית בהחלט וישנם עוד לא מעט גורמים נוספים, כגון חצר, חניה, זכויות בנייה ועלויות שיפורים שבוצעו בדירה.
כמה עולה הערכת שמאי לדירה?
עלות שמאות דירה תלויה בגורמים רבים והיא גם משתנה בין שמאי לשמאי. סדר הגודל מתחיל לרוב מ-2,000 ש"ח עד 3,000 ש"ח. במקרים מיוחדים, עבור הערכת שמאי לדירה מחיר השרות יגיע אפילו עד לאזור ה-5,000 ש"ח.
אם תבררו כמה עולה שמאי לדירה, תגלו שבלקיחת משכנתא יש אפשרות להיעזר בשמאי של הבנק. זה יהיה שרות זול יותר, אך שמאי מקרקעין פרטי יספק בדרך כלל הערכה יותר מדויקת.
רכישות דירה מהוות עסקאות בסכומי כסף גדולים כל כך, שהגיוני ומשתלם לשלם לשמאי מחיר שהוא אפילו גבוה יחסית.
טיפים מסייעים
כאשר נושא הערכת שמאי לדירה עומד על הפרק, כדאי לקחת בחשבון גם את הנקודות הבאות:
- הערך הסובייקטיבי – הערכת שווי הדירה מסייעת בכך שהיא מספקת הערכה מספרית קונקרטית. רפרנס שיכול לשמש כנקודת ייחוס. אבל חשוב לזכור, שהערך עבור הקונים כולל היבטים סובייקטיביים ואישיים. למשל, הקרבה לכביש מרכזי עשויה להיות חשובה מאוד לרוכש אחד, אך עבור רוכש אחר לא חשובה ואפילו מרתיעה בגלל הרעש. כלומר, האחד רואה זאת כיתרון חשוב ששווה לשלם עבורו יותר. השני רואה זאת כחסרון שמוריד מערך הדירה עבורו.
- הדומה והשונה – ניתן לקבל אינדיקציה נוספת לשווי דירה, על פי מחיר מכירה של דירות דומות לה. במקרים רבים, בוודאי בבניינים משותפים, ניתן למצוא דירות כאלה. מצד שני, כדאי לקחת בחשבון שעשויים להיות הבדלים רבים משמעותיים להערכת השמאי, בין דירות ספציפיות דומות.
- לבד או עם מקצוען? – מלבד המקרים של לקיחת משכנתא, אתם יכולים לבצע הערכת שווי דירה לבד. החוק לא מחייב אתכם לבצע הערכת שמאי לדירה בכך שתשכרו איש מקצוע. האם זה כדאי? מבחינה כספית גרידא, זהו חסכון שעשוי להתבטא דווקא בהפסדים לא קטנים. כמו כן, כדאי להבין מה כרוך במקצוע השמאות: לימודים, מעבר בחינות של מועצת שמאי המקרקעין, תקופת התמחות והניסיון הרב שנצבר מעבר לה. במילים אחרות, זה מקצוע שיש הרבה מה לדעת בו ולצבור ניסיון מעשי בשטח. האם אתם מודעים, לכל מה שאתם לא יודעים בתחום זה? כמו כן, העובדה שהשימוש בשירותי שמאים או אדריכל המתעסק גם בשמאות, לצורך זה נפוץ כל כך, מדברת בעד עצמה.
- זה לוקח זמן – קחו בחשבון, שתהליך הערכת שמאי לדירה לוקח לפחות שבוע. זאת, מאחר שהוא כולל יותר מאשר ביקור בנכס עצמו – הוא כולל את כתיבת חוות הדעת השמאית.
